Landesraumordnungsgesetz LG. 13/97 Art. 40/bis, Raumordnungsvertrag
Richtlinien für die Erstellung des Angemessenheitsgutachtens zu einem Raumordnungsvertrag
Der Artikel 40/bis des Landesgesetztes vom 11. August 1997, Nr. 13, „Landesraumordnungsgesetz“ (LROG) sieht die Möglichkeit des Abschlusses von Raumordnungsverträgen vor, um im öffentlichen Interesse die Durchführung von Vorhaben zu erleichtern, die im Bauleitplan oder in einem Durchführungsplan vorgesehen sind. Die Raumordnungsverträge dienen der Deckung des Wohnungsbedarfes der ortsansässigen Bevölkerung, der Bereitstellung von Gewerbeflächen oder der Realisierung oder dem Betrieb von öffentlichen Bauten oder Anlagen.
Absatz 6 des Artikels 40/bis, LROG über Raumordnungsverträge schreibt vor, dass die vertragsgegenständlichen Leistungen des Vertragspartners „in mittelbarem kausalem Zusammenhang stehen und unter Berücksichtigung sämtlicher Umstände angemessen sein“ müssen. „Zur Feststellung der Angemessenheit muss ein Gutachten des Landesschätzamtes eingeholt werden, das unter anderem bestätigt, dass die Gegenleistungen nicht zu Ungunsten der öffentlichen Verwaltung gewichtet sind. Grundlage für die Schätzung bilden die Wertsteigerung, die sich infolge der Planungsmaßnahme ergibt, und der ökonomische Wert der Abweichung laut Absatz 5. Die Schätzung kann auch von vereidigten Freiberuflern auf der Grundlage der vom Landesschätzamt ausgearbeiteten und von der Landesregierung genehmigten verbindlichen Richtlinien vorgenommen werden.“
Im Angemessenheitsgutachten muss über eine Schätzung den Leistungen des privaten Vertragspartners und jenen der öffentlichen Verwaltung der entsprechende ökonomische Wert zugeteilt werden. Dieses Gutachten muss sowohl die genaue Darstellung des Sachverhaltes, als auch die technische Bewertung enthalten, sowie allen Umständen Rechnung tragen, die für die Schätzung wichtig sind. Jedenfalls muss mit dem Angemessenheitsgutachten festgestellt werden, dass die Leistungen des privaten Vertragspartners nicht zu Ungunsten der öffentlichen Verwaltung gewichtet sind.
Der Schätzungsbeauftragte nimmt die angemessene Wertzuteilung vor und führt im Schätzungsbericht eine detaillierte Beschreibung des Schätzgegenstandes sowie alle Elemente, Überlegungen, Betrachtungen und Berechnungen an die zu seiner Schlussfolgerung führen.
Im Folgenden werden die Bewertungsrichtlinien für die am häufigsten auftretenden Fälle angeführt.
Bewertung der Leistung des privaten Vertragspartners
Abtretung von Flächen für die Verwirklichung von gemeinnützigen Vorhaben
Die Bewertung erfolgt gemäß den Bestimmungen des Landesgesetzes vom 15. April 1991, Nr. 10 über Enteignungen für gemeinnützige Zwecke.
Soweit der private Vertragspartner eine Fläche für den geförderten Wohnbau an die Gemeinde abtritt, ist der Wert der gesamten abzutretenden Fläche gemäß den Bestimmungen des Art. 7/quinquies, Absatz 3, LG. 10/91 betreffend die Entschädigung für die Enteignung von Flächen, die für den geförderten Wohnbau bestimmt sind zu bewerten. Dabei sind die mit Beschluss der Landesregierung Nr. 751 vom 03.05.2010 festgelegten Kriterien für die Festsetzung der Entschädigung für die Enteignung von bebaubaren Flächen zu berücksichtigen. Der Artikel 7/quinquies, Absatz 3 sieht vor, dass die Entschädigung für die Enteignung von Flächen, die für den geförderten Wohnbau bestimmt sind, dem um 50 Prozent verminderten Verkehrswert entspricht.
Handelt es sich um bebaubare Flächen, die für Dienstleistungen und Anlagen von allgemeinem Interesse bestimmt sind, so hat die Bewertung gemäß den Bestimmungen des Artikel 7/quinquies Absatz 4 (Verkehrswert unter Berücksichtigung der Eigenschaften der Grundstücke, ihrer Einbindung ins urbanistische Gefüge und der urbanistischen Zweckbestimmung der umliegenden Grundstücke) und gemäß den mit Beschluss der Landesregierung Nr. 751 vom 03.05.2010 festgelegten Kriterien für die Festsetzung der Entschädigung für die Enteignung von bebaubaren Flächen zu erfolgen.
Soweit es sich um eine bereits bebaute Fläche oder ein Gebäude handelt, ist die Leistung des privaten Vertragspartners gemäß den Bestimmungen des Art. 8, LG. 10/91 betreffend die Entschädigung für die Enteignung von verbauten Flächen zu ermitteln (Verkehrswert).
Flächen die im Sinne des L.G. 10/91 als nicht bebaubar zu betrachten sind, werden auf Grund der Bestimmungen des Art. 7/quater (landwirtschaftliche Mindest- und Höchstwerte) und Art. 13 (Erhöhung der Enteignungsvergütung) bewertet.
Bewertung der Leistung der Gemeinde
Die Leistung des privaten Vertragspartners kann von der Gemeinde gemäß den Bestimmungen des Artikels 40/bis mit folgenden Gegenleistungen abgegolten werden:
- Entschädigung in Geld,
- Erlass von Konzessionsgebühren,
- Tausch von Liegenschaften oder Abtretung von Baurechten, gegebenenfalls mit Ausgleichszahlungen,
- Begründung von Baurechten mittels Änderung des Bauleitplanes, eines Durchführungs- oder Wiedergewinnungsplanes.
Für die Gegenleistungen gemäß Punkt c) und d) gelten folgende Richtlinien:
Gewährung von Baurechten durch Widmung einer neuen Wohnbauzone
Bei der Gewährung von Baurechten durch Widmung einer neuen Wohnbauzone ist die Leistung der öffentlichen Verwaltung im Ausmaß der Wertsteigerung, wie sie aus der Änderung der urbanistischen Zweckbestimmung entsteht zu bewerten. Zumeist handelt es sich dabei um Umwidmungen von Landwirtschaftsgebiet in Wohnbauzone. In diesem Fall ist die Wertsteigerung vom Grünland unter Berücksichtigung seiner Eignung zur Umwidmung als Baugrund in gewidmetes Bauland zu bewerten.
In der Bewertung des gewidmeten Baulandes sind die vom Schätzamt des Landes festgelegten Richtwerte für die Festsetzung der Enteignungsvergütungen sowie die mit Beschluss der Landesregierung Nr. 751 vom 03.05.2010 festgelegten Kriterien für die Festsetzung der Entschädigung für die Enteignung von bebaubaren Flächen zu berücksichtigen. Falls der Bau von Wohnungen vorgesehen ist, ist in der Bewertung des gewidmeten Baulandes auf hundertprozentig konventioniertes Bauland Bezug zu nehmen, da gemäß Art. 40/bis diese für Wohnungen vorgesehene Baumasse zu 100 Prozent konventioniert (gemäß Artikel 79, LROG) werden muss.
Der Wert der Flächen, welche zur Umwidmung als Baugrund in Betracht gezogen werden, ist als prozentualer Wertanteil am ermittelten Wert für das gewidmete Bauland, unter Berücksichtigung von Lagewertigkeit, Beschaffenheit, Grundstücksgröße, Höhe der künftigen Erschließungsaufwendungen, Wahrscheinlichkeit der Umwidmung sowie Erwartungszeitraum für die Umwidmung, zu bestimmen.
Im speziellen hat dies unter Anwendung der nachstehenden Faktoren für die Kriterien Ortslage und Aufwand für Erschließung und Baureifmachung auf den ermittelten Wert für das gewidmete Bauland zu erfolgen. Die Spannbreite je Faktor ermöglicht die angemessene Wertzuteilung aufgrund der spezifischen Eigenschaften der zu bewertenden Fläche zu. Hier sei verwiesen auf den Beschluss der Landesregierung Nr. 751 vom 03.05.2010 in welchem ausführlich schätzungsrelevante Elemente angeführt sind, welche auch für die Bewertung von Flächen, welche zur Umwidmung als Baugrund geeignet sind, herangezogen werden sollen.
| | | Kriterium | | Faktor* |
1. Ortslage | Innerhalb des verbauten Ortskerns gemäß Art. 12, LG. 10/91 | 0,45 – 0,50 |
angrenzend an den verbauten Ortskern bzw. bestehende Wohnbauzonen | 0,30 – 0,45 |
nicht angrenzend an den verbauten Ortskern bzw. bestehende Wohnbauzonen | 0,15 – 0,30 |
2. Aufwand für Erschließung und Baureifmachung | hoch – normal | 0,80 – 1,00 |
*anzuwenden auf den ermittelten Wert für gewidmetes Bauland
Soweit die Anwendung der obigen Kriterien zu einem geringeren Wert als den Verkehrswert für landwirtschaftliche Nutzflächen in dieser Lage führt, so ist dieser Verkehrswert für landwirtschaftliche Nutzflächen für die Bewertung der Flächen, welche zur Umwidmung als Baugrund in Betracht gezogen werden, heranzuziehen.
Durch die Anwendung dieses Schlüssels ist in der Bewertung sowohl der Wertsteigerung, die sich infolge der Planungsmaßnahme ergibt, als auch dem ökonomischen Wert der Abweichung laut Absatz 5, Art. 40/bis, LROG, Rechnung getragen.
In Ausnahmefällen, in denen mit dieser Bewertung auf der Grundlage der Richtwerte – in Anbetracht auch einer außergewöhnlichen maximalen Baumassendichte in der neuen Zone – der Leistung der Gemeinde nicht in ausreichendem Maß Rechnung getragen werden kann, ist eine Bewertung gemäß folgendem Punkt „Begründung von Baurechten in bereits bestehenden Wohnbauzonen“ zulässig.
Begründung von Baurechten in bereits bestehenden Wohnbauzonen
Bei der im Zuge eines Raumordnungsvertrages vorgesehenen Gewährung von Baurechten in bereits gewidmeten Wohnbauzonen (Erhöhung der Baumasse) ist für die Bewertung der Leistung der Gemeinde der Verkehrswert des reinen Baurechts ohne Grundstücksanteil zu ermitteln. Die Ermittlung des Verkehrswerts hat mittels eines im Schätzungswesen anerkannten Verfahrens wie etwa der Bestimmung des Umwandlungswertes (Veredelungswert) über die analytische Schätzmethode oder der synthetischen Vergleichsmethode zu erfolgen.
Die Schätzung liefert den Wert des Baurechts einschließlich Grundstücksanteil. Der Wert des reinen Baurechts ohne Grundstücksanteil entspricht einem Anteil von 2/3 des ermittelten Wertes.
Als Leistung der Gemeinde ist jedenfalls der Verkehrswert des reinen Baurechtes ohne Grundstücksanteil auszuweisen.